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Covid hat Orlando weniger erschwinglich gemacht als San Francisco

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Seit Beginn der Pandemie sind die Wohnungspreise an einigen relativ günstigen Orten in den USA gestiegen und an einigen teurer gefallen. Diese Dynamik war bereits vor Covid-19 erkennbar, als Superstar-Städte in den USA und im Ausland für viele der Arbeiter, die sie am Laufen hielten, sich als unerreichbar erachteten. Dann kam eine ansteckende Krankheit, die (1) die meisten Dinge, die Superstar-Städte attraktiv machen, vorübergehend lahmlegte und (2) Arbeitgeber dazu veranlasste, mit Fernarbeit in beispiellosem Ausmaß zu experimentieren, was es einfacher machte, Superstar-Stadtjobs von Superstar-Stadt zu trennen Immobilienpreise.

Dennoch passiert diese nervige Sache, wenn die Wohnungspreise an einem Ort stark steigen, an dem es früher billig war: Der Ort hört auf, billig zu sein. Betrachten Sie Boise, Idaho, das im vergangenen Jahr von den 519 US-Städten, für die die Ökonomen von Apartment List monatliche Mietschätzungen erstellen, die stärksten Mietsteigerungen verzeichnete. Vor vier Jahren kostete die Anmietung einer Wohnung oder eines Hauses mit zwei Schlafzimmern in Boise 25 % weniger als im Landesdurchschnitt, und sogar Anfang letzten Jahres kostete es 17 % weniger. Ab April kostete es 1% mehr.

Boise ist nicht mehr billig

Durchschnittliche Miete für eine Zweizimmerwohnung

Quelle: Wohnungsliste

Nein, 1% ist nicht viel mehr, und Boise bleibt ein Schnäppchen im Vergleich zu vielen Orten, von denen die Leute anreisen. Es gibt 30 kalifornische Städte in der Datenbank von Apartment List mit durchschnittlichen Zwei-Zimmer-Mieten im April, die mehr als doppelt so hoch sind wie die von Boise 1.144 USD. Aber für diejenigen, die keine Großstadtlöhne verdienen und keine Bankkonten haben, die mit Immobiliengewinnen in Großstädten gepolstert sind, wird Boise etwas teuer. Für diejenigen, die eher kaufen als mieten wollen, ist es schon eine Weile her: Laut Zillows Immobilienwertindex übertraf der Preis des „typischen“ Mittelklassehauses im Großraum Boise im Jahr 2013 bundesweit den Preis eines typischen Hauses, und ab März kostete es 53 % mehr.

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Um ein besseres Gefühl für die Belastungen zu bekommen, die die große pandemische Migration an einigen der Orte, an die Menschen umgezogen sind, die typischen Wohnbudgets der Arbeiter belasten kann, habe ich die neuesten Schätzungen des Bureau of Labor Statistics zu den Medianlöhnen nach Metropolregionen verglichen (ab Mai 2020) zu den Mietschätzungen von Apartment List für die Metropolregionen vom April 2021, die die Ergebnisse der jährlichen American Community Survey des Census Bureau mit monatlichen Daten aus den eigenen Mietangeboten des Unternehmens kombinieren. Die National Association of Realtors veröffentlicht vierteljährlich einen ähnlichen Erschwinglichkeitsindex für Wohnungen in Großstädten, aber angesichts der Tatsache, wie stark die Mieten in den letzten Monaten an einigen Orten gestiegen sind, schien es einen rechtzeitigen Versuch wert. Und ja, ich hätte etwas Ähnliches mit Zillows Immobilienwertdaten machen können, aber Mieter könnten etwas mehr Aufmerksamkeit gebrauchen, oder?

Meine Übung hat gezeigt, dass es im Moment einige interessante Dinge in Bezug auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu geben scheint. Gemessen an der Zahl der Stunden, die ein Durchschnittslohnarbeiter in einer großen Metropolregion (ab einer Million Einwohner) arbeiten müsste, um die durchschnittliche monatliche Miete für eine Zwei-Zimmer-Wohnung zu bezahlen, sind dies die üblichen Verdächtigen an der West- und Ostküste sind immer noch ziemlich unerschwinglich, aber es gibt auch einige Orte, die Sie überraschen könnten.

Die am wenigsten erschwinglichen großen* Ballungsräume

Arbeitsstunden im Mittellohn, um die durchschnittliche Miete einer Zweizimmerwohnung zu bezahlen

Quellen: Wohnungsliste; Büro für Arbeitsstatistik

Nach diesem Maß ist Orlando weniger erschwinglich als San Francisco und Austin und Las Vegas weniger erschwinglich als San Jose. Absolut gesehen sind sie natürlich nicht teurer; jemand, der von San Francisco oder San Jose wegzieht, würde all diese Orte immer noch als ziemlich billig empfinden, besonders wenn er weiterhin zu den Löhnen in San Francisco oder San Jose arbeiten könnte. Aber die meisten Leute in Orlando, Austin und Las Vegas haben diese Möglichkeit nicht.

Sortieren Sie alle 177 Ballungsräume, für die sowohl Lohn- als auch Mietdaten verfügbar sind, und neun der Top 15 befinden sich in Kalifornien, meist kleinere Ballungsräume innerhalb des Pendelns oder zumindest ein paar Mal ins Büro gehen -Wochenabstand zu den großen Küstenmetropolen des Staates. (Metropolitan Boise belegt in dieser Rangliste mit 60,6 Stunden den 70. Platz.)

Die am wenigsten erschwinglichen Ballungsräume

Arbeitsstunden im Mittellohn, um eine Zweizimmerwohnung zu mieten

Quellen: Wohnungsliste; Büro für Arbeitsstatistik

Ebenfalls relevant ist, dass 12 dieser 15 Metropolregionen entweder einen Ozean oder den Golf von Mexiko berühren (und die drei, die dies nicht tun – Riverside-San Bernardino, Napa und Vallejo-Fairfield – sind nicht weit vom Pazifik entfernt). Küsten ziehen sowohl Menschen an, die überall leben können, als auch die Expansionsfähigkeit eines Gebiets, was beides nicht gut für die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist.

Einschränkungen beim Ausbau des Wohnungsangebots haben die Immobilienkrise in den Küstenstädten vorangetrieben. Einige sind physisch: Die meisten Metropolregionen in den obigen Diagrammen liegen in der Rangliste der Metropolen mit der geringsten Menge an bebaubarem Land (Land, das ziemlich flach und nicht unter Wasser ist) im Umkreis von 80 Meilen von dem Ökonomen des Massachusetts Institute of Technology, Albert Saiz, nahe an der Spitze die Kernstadt. Kaliforniens Oxnard-Thousand Oaks-Ventura, eingezwängt zwischen dem Pazifischen Ozean und den Santa Susana- und Topatopa-Bergen, ist das am wenigsten erschließbare und am wenigsten erschwingliche Stadtgebiet des Landes.

Seit den 1960er Jahren erleben auch die Ost- und Westküste (insbesondere Kalifornien) das, was die Ökonomen Chang-Tai Hsieh von der University of Chicago und Enrico Moretti von der University California in Berkeley als „Eigentumsrechtsrevolution“ des Anti-Entwicklungs-Aktivismus bezeichnen und Regulierung, die es noch schwieriger gemacht hat, genügend neuen Wohnraum zu bauen, um die Nachfrage zu befriedigen. Diese Revolution fiel mit einer starken Zunahme der Agglomeration zusammen und kollidierte bis zu einem gewissen Grad. Das ist der wirtschaftliche Wert, der durch die Zusammenführung vieler qualifizierter Wissensarbeiter an einem Ort entsteht – ein Phänomen, das Moretti in seinem einflussreichen Buch „The New Geography of Jobs“ aus dem Jahr 2012 beschrieben hat.

In einem Papier, das 2019 in der American Economic Review veröffentlicht wurde, aber zuvor mehrere Jahre lang weit verbreitet war, schätzten Hsieh und Moretti, dass die Landnutzungsbeschränkungen nur in den Gebieten New York, San Jose und San Francisco die gleichen gewesen wären der mittleren US-Stadt von 1964 bis 2009, wodurch sie mehr Menschen beherbergen könnten, als sie tatsächlich hatten, wäre das US-Bruttoinlandsprodukt um 3,7% höher. Vor einigen Wochen entdeckte der Ökonom Bryan Caplan von der George Mason University, dass Hsieh und Moretti einen einfachen mathematischen Fehler gemacht haben und dass nach ihrem Modell das BIP tatsächlich um 14% höher wäre. Das ist viel verlorene Leistung!

Die plötzliche Umstellung auf Remote-Arbeit aufgrund der Pandemie schien eine Problemumgehung zu bieten. Wenn Wissensarbeiter virtuell so produktiv zusammengebracht werden könnten wie in New Yorker Hochhäusern oder Bürokomplexen im Silicon Valley, dann würden diese Entwicklungsbeschränkungen in hochpreisigen Städten vielleicht nicht so wichtig sein. Moretti sagte in einem Interview mit Vox im vergangenen Monat, er bezweifle, dass „die Wirtschaftsgeographie der USA auf lange Sicht grundlegend anders sein wird“, da die Fernarbeit Unternehmen wahrscheinlich nicht den Zugang zu „diesen besonderen Vorteilen, die sich aus der Agglomeration ergeben“, ermöglichen wird. Er räumte aber auch ein, dass der Anteil der Fernarbeit wahrscheinlich höher bleiben wird als vor Covid-19.

Ich werde hier nicht versuchen vorherzusagen, wie viele von uns in 10 Jahren von zu Hause aus arbeiten werden, aber die Verschiebung im letzten Jahr hat bereits ausgereicht, um in einigen nachgefragten Städten Mieten und Immobilienpreise nach unten zu treiben. Wenn an diesen Orten viel neuer Wohnraum gebaut wird, könnte der Preisdruck nachlassen. Boise war während des Technologiebooms der 1990er Jahre (der Chiphersteller Micron Technology hat dort seinen Sitz) ein ziemlich teurer Ort, und die Preiserhöhungen verlangsamten sich anschließend auf weniger als das nationale Tempo, da viel mehr Wohnungen gebaut wurden.

Dennoch schränken die Merkmale, die Remote-Arbeiter anziehen – die meisten Ballungs- und Mikrostadtgebiete mit den höchsten Prozentsätzen von Remote-Arbeitern vor der Pandemie waren in den Bergen oder am Strand – auch neue Entwicklungen ein. Die Telearbeiter selbst können zu diesen Einschränkungen beitragen, indem sie neue Einstellungen in die Stadt bringen. Boise hat jetzt auch seinen Anteil an Nimbys. In einigen kleineren, noch landschaftlich reizvolleren Metro- und Mikrogebieten wie Boulder, Colorado; Bozeman, Montana; und Bend, Oregon, die Kombination aus Bergen, wachsendem Widerstand gegen Entwicklung und hoher Nachfrage haben die Preise für Eigenheime auf oder über das Niveau der Metro Boston und New York getrieben, obwohl sie noch einen Weg vor sich haben, um San Jose zu erreichen und San Francisco.

Die größeren nicht-kalifornischen oder nordöstlichen U-Bahn-Gebiete auf der Liste der am wenigsten erschwinglichen sind im Allgemeinen aus unterschiedlichen Gründen vorhanden. In Las Vegas und Phoenix führte die Überbauung während der Immobilienblase zu einer Auslöschung, von der lokale Bauherren immer noch Schwierigkeiten haben, sich zu erholen, wobei die Beschäftigung im Baugewerbe immer noch um 40 % gegenüber ihrem Höchststand im Jahr 2006 in Las Vegas und 25 % in Phoenix gegenüber weniger als gesunken ist 2% bundesweit. In Florida ist es um 18% gesunken, das auch unter chronischen Problemen mit der Erschwinglichkeit von Wohnraum leidet, weil die Löhne so niedrig sind.

Die Löhne sind in den großen Ballungsgebieten von Texas höher, deren weite Räume und lockere Regulierungspolitik die großen Gegenbeispiele zu den beengten Städten an der Ost- und Westküste waren. Aber auch diese können endlich den Punkt erreichen, an dem ihr Wohlstand und ihre ausufernde Größe zu Grenzen werden. Am offensichtlichsten ist dies in Austin, aber weder San Antonio noch Dallas-Fort Worth schneiden auch bei der Erschwinglichkeit besonders gut ab, denn jeder benötigt fast 62 Stunden Durchschnittslohn, um die durchschnittliche monatliche Miete für eine Zwei-Zimmer-Wohnung zu bezahlen. Auch hier sehen all diese Orte für einen Küstenkalifornischen immer noch billig aus. Aber ohne die Löhne an der Küste Kaliforniens (und insbesondere die Löhne in San Jose und San Francisco) sind sie wirklich nicht mehr so ​​​​bezahlbar.

Wo ist Wohnen auch für Einheimische noch bezahlbar? Ich beginne dieses Mal mit dem günstigsten aller U-Bahn-Gebiete, einer Liste voller Orte, an die sich Remote-Mitarbeiter in naher Zukunft nur schwer vorstellen können.

Die günstigsten Ballungsräume

Arbeitsstunden im Mittellohn, um die durchschnittliche Miete einer Zweizimmerwohnung zu bezahlen

Quellen: Wohnungsliste; Büro für Arbeitsstatistik

Für mich sticht hier Akron hervor, eine grüne, zentral gelegene Stadt mit etwa 200.000 Einwohnern mit einer lebhaften Innenstadt, einer großen Universität und einem Nationalpark, der weniger als 10 Meilen von beiden entfernt ist. Es ist auch Teil desselben kombinierten statistischen Gebiets – einer Art Mega-Metro-Gebiet – wie das fast genauso erschwingliche Cleveland, eine Stadt, die seit dem Bau des Progressive Field und der Rock and Roll Hall of Fame in der eine ziemlich gute Presse bekommt Mitte der 1990er Jahre, aber es ist ihm gelungen, sowohl auf Stadt- als auch auf Metro-Ebene weiter zu schrumpfen.

Beschränken Sie das Ranking auf Metropolregionen mit einer Million Menschen oder mehr, und es gibt viele solcher attraktiv erscheinenden Städte.

Die günstigsten großen* Ballungsräume

Arbeitsstunden im Mittellohn, um die durchschnittliche Miete einer Zweizimmerwohnung zu bezahlen

Quellen: Wohnungsliste; Büro für Arbeitsstatistik

Einige dieser Orte sind bereits Anziehungspunkte für junge Fachkräfte (Pittsburgh, Columbus und Indianapolis stechen hervor, aber sie sind nicht die einzigen). Andere sind ikonische Städte, die schwere Zeiten hinter sich haben, aber ein Comeback feiern (Detroit und New Orleans). Einer ist mein geliebtes ehemaliges Zuhause (Birmingham). Alle, in denen ich Zeit verbracht habe (ich habe Milwaukee oder Grand Rapids noch nicht besucht) sind ziemlich schöne Orte zum Leben und haben entweder überschüssigen Wohnraum oder machen den Bau so einfach, dass die Immobilienkosten nicht groß sind Hürde für die meisten Bewohner Ich kann irgendwie verstehen, warum jemand, der keine vorherige Verbindung zu ihnen hat, nicht als Remote-Mitarbeiter abholen und sich dort niederlassen möchte. Aber für Arbeitgeber, die versuchen, sich in der sich ändernden Post-Pandemie-Geographie der Arbeitsplätze zurechtzufinden, verdienen sie möglicherweise einen genaueren Blick, als sie es bisher bekommen haben.

Diese Spalte gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion oder Bloomberg LP und ihrer Eigentümer wieder.

Um den Autor dieser Geschichte zu kontaktieren:
Justin Fox unter [email protected]

Um den für diese Geschichte verantwortlichen Redakteur zu kontaktieren:
Susan Warren unter [email protected]

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Janet Smith